明确！广东省发文：工业物业产权可按幢、层分割转让！

房地产导刊 2021-02-21

3月21日，广东省自然资源厅发布通知称，经广东省人民政府同意，《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号，以下简称《通知》）已于近日印发，并于2019年5月1日起正式施行。

《通知》主要是细化了“新实体经济十条”第八条中关于“允许制造业企业的工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目……支持和鼓励各地建设高标准厂房和工业大厦，严格遵守工业建筑和高层建筑的消防要求，高标准厂房和工业大厦可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让”的规定。《通知》制定的核心是支持制造业企业盘活土地。

《通知》对可进行分割和分割转让工业物业产权的界定、受让主体资格的限定以及高标准厂房和工业大厦的定义等作出了明确规定。同时，《通知》设定了一些限制条件防范擅自改变工业物业的土地和房屋用途进行商品房开发，明确了各地级以上市可依据本地实际制定相关细则。

官方解读

主要内容

（一）关于可进行分割和分割转让工业物业产权的界定。《通知》第一条明确“制造业企业在工业性质国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权（以下统称为“工业物业产权”）可以按照本通知规定进行分割和分割转让不动产登记。工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间”。这里包含了如下几层含义：1.可分割和分割转让的工业物业是在国有建设用地上建造的，且该国有建设用地的用途为工业；2.可分割和分割转让工业物业产权必须是已确权登记的，即不得采取预售方式进行分割销售；3.分割后的工业物业需具备可独立使用状态且可形成权属界线封闭的空间。

（二）关于受让主体资格的限定。《通知》第二条明确“分割转让工业物业应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目，受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业”。即受让方需是：1.已经依法注册的企业，2.转让方的产业链合作伙伴。受让方是否为转让方的产业链合作伙伴企业，由不动产登记机构征求同级工业和信息化部门意见，工业和信息化部门一般应在7个工作日内将意见回复不动产登记机构，征求意见时间不计入不动产登记办理时限。

（三）关于高标准厂房和工业大厦的定义和规定。《通知》第六条明确“容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦，除可按前述条款进行变更（分割）不动产登记、转移（分割转让）不动产登记外，还可以按幢、层等为基本单元进行不动产首次登记”，即高标准厂房和工业大厦是指容积率在1.6以上，二层及以上且带工业电梯的标准厂房。建成的高标准厂房和工业大厦可按幢、层为基本单元直接进行不动产权首次登记，以方便高标准厂房和工业大厦的转让，如此高标准厂房和工业大厦进行转让时无需经过分割手续可直接转让，以简化办证流程，鼓励各地建设高标准厂房和工业大厦。

　　限制性规定

为防止改变土地用途和房屋用途进行开发转让，《通知》作出了以下限制性规定：

（一）工业物业产权不得在层内再进行分割，即层是工业物业产权分割的最小单位。为确保制造业发展空间，由各地根据实际情况限定最小的分割面积。

（二）土地分割只涉及土地使用权份额转移，不得将一宗土地分割为多宗土地。因此，工业物业产权分割及分割转让时，不对工业物业对应的土地使用权进行分割，只在办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有。

（三）工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押。即单独就工业物业建筑区内配套用房申请变更（分割）不动产登记、转移（分割转让）不动产登记、抵押登记的，不动产登记机构不予受理。配套用房随工业物业产权分割、分割转让或抵押的，需按照配套用房建筑面积占厂房、仓储用房的建筑面积比例进行分割、分割转让或抵押，并以幢、层为等固定界限为基本单元。

（四）分割转让后原权利人自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于40%。即不管原权利人转让几次或者同时转给多个受让主体，其转让后持有的工业或仓储功能建筑面积不得低于最初未分割转让前工业或仓储功能建筑面积的40%。

（五）受让后的工业物业产权自完成转移（分割转让）不动产登记之日起5年内不得再次转让，即以完成转移登记之日起算，工业物业产权5年内不能再次买卖，具体起止时限在不动产权证书附记项中注记清楚。

（六）高标准厂房和工业大厦的转让不受上述第（四）（五）点的限制，但仍需受（一）（二）（三）点的约束（见《通知》第八条）。

其他特殊情形

（一）涉及改建、扩建和利用地下空间的工业物业的分割转让。《通知》第五条规定“在符合规划、不改变用途的前提下，在工业用地、仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间，涉及按幢、层等固定界线限为基本单元分割的，可按上述规定和相关法律法规及政策办理工业物业产权变更（分割）不动产登记、转移（分割转让）不动产登记”。因此涉及改建、扩建和利用地下空间工业物业的分割及分割转让登记，需在符合规划、不改变用途的前提下进行，并按照本通知的要求和相关法律法规及政策提交有关材料，例如根据《不动产登记操作规范试行》9.2.3，改建、扩建引起房屋面积、界址变更的，除应提交本通知要求的材料外，需提交规划验收文件和房屋竣工验收文件。

（二）各地级以上市可依据本地实际制定相关细则。由于各地情况不一，《通知》第十条明确各地级以上市可根据本通知精神，结合当地实际制定实施细则。

以下为《通知》全文：

各地级以上市人民政府，省政府各部门、各直属机构：

为贯彻落实《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号），支持制造业企业盘活土地资源，提高利用率，规范我省工业物业产权分割及分割转让不动产登记行为，根据相关法律法规的规定和我省实际情况，经省人民政府同意，现就有关事项通知如下：

　　一、制造业企业在工业性质国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权（以下统称为“工业物业产权”）可以按照本通知规定进行分割和分割转让不动产登记。工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间。

　　二、分割转让工业物业应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目，受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业。受让方是否为转让方的产业链合作伙伴企业，由不动产登记机构征求同级工业和信息化部门意见，工业和信息化部门一般应在7个工作日内将意见回复不动产登记机构，征求意见时间不计入不动产登记办理时限。

　　三、用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割及分割转让的工业物业，原则上不得分割及分割转让，但经批准单位或土地使用权出让方审核同意，并重新签订土地使用权出让合同或补充协议后，可按照本通知有关规定进行分割、分割转让。

　　四、申请办理工业物业产权转移（分割转让）不动产登记，应由转让方和受让方共同申请，并提交下列材料：

　　（一）不动产登记申请书。

　　（二）申请人身份证明（含营业执照）。

　　（三）不动产权属证书。

　　（四）建设工程规划主管部门同意分割的意见（由不动产登记机构征求同级建设工程规划主管部门意见，不需申请人提交，建设工程规划主管部门一般应在7个工作日内将意见回复不动产登记机构，征求意见时间不计入不动产登记办理时限）。其中，原用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割及分割转让的，还应提交原批准单位或土地使用权出让方审核同意的分割、分割转让证明或重新签订的土地使用权出让合同或补充协议。

　　（五）转让方和受让方签订的转让协议书。

　　（六）依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、免税或完税凭证。

（七）不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。

（八）其他相关材料。

　　若只办理变更（分割）不动产登记，可不提交第（五）（八）项材料。

　　上述第（二）（三）（四）（六）（八）项等证明材料，可由不动产登记机构通过政府相关部门间的信息共享获得的，无需申请人提供。

　　五、在符合规划、不改变用途的前提下，在工业用地、仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间，涉及按幢、层等固定界线限为基本单元分割的，可按上述规定和相关法律法规及政策办理工业物业产权变更（分割）不动产登记、转移（分割转让）不动产登记。

　　六、支持和鼓励各地建设高标准厂房和工业大厦。容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦，除可按前述条款进行变更（分割）不动产登记、转移（分割转让）不动产登记外，还可以按幢、层等为基本单元进行不动产首次登记。

　　七、各地应限定最小的分割面积，不得在层内再进行分割，不得改变土地用途和房屋用途进行开发。工业物业产权分割及分割转让时，不得将一宗土地分割为多宗土地，办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有。工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押，但可以随工业物业产权按规定比例且以幢、层等固定界限为基本单元（可以独立使用且权属界线封闭的空间）进行分割、分割转让、抵押。

　　八、分割转让后原权利人自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于40%。受让后的工业物业产权自完成转移（分割转让）不动产登记之日起5年内不得再次转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）。高标准厂房和工业大厦的分割转让可不受本条限制。

　　九、上述工业物业产权所在地的不动产登记机构，要开辟绿色通道，加快办理不动产登记；要尽可能通过信息共享方式获取相关部门的审批、证明结果，让申请人“少跑路”，材料“免提交”“少提交”，压缩登记办理时限。本通知未尽事宜，按照国家和省关于不动产登记相关法律法规及政策执行。

　　十、各地级以上市可根据本通知精神，结合当地实际制定实施细则。本通知自2019年5月1日起施行，有效期5年。

　　广东省自然资源厅

　　 2019年3月19日

起飞

让我们一起飞！

房导俱乐部群来啦！

本群是《房地产导刊》房导俱乐部成员交流专用群，成员来自全国各地的《房地产导刊》热心读者，房地产和配套企业从业人士、专家、学者，高端投资置业人群，以及对房地产政策、市场，感兴趣的人士。

在这里，我们将分享、交流中国房地产政策、市场、项目及城市运营、产业经济、特色小镇等信息，不定期组织热心读者、房地产及其上下游产业链之间的交流互动沙龙等。

目前已有5000+人加入房导俱乐部群。进群请扫描以上二维码添加小编微信（微信号：TruthIsF），并备注公司、职位和姓名，即可直接申请进群，不备注公司信息一律不通过申请！感谢配合！

更多精彩内容：